(Mise à jour 13/02/2020 : prise en compte des nouveaux périmètres des communes au 01 janvier 2019.

Le zonage A / B / C est applicable à compter du 1er octobre 2014 pour certains dispositifs (notamment le dispositif d’investissement locatif intermédiaire et le prêt à taux zéro). L’objectif est de favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété et la construction de logements.

Un zonage identifiant la tension d’un territoire

Le zonage A / B / C a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien ». Il a été révisé depuis en 2006 et 2009. Le critère de classement dans une des zones est la tension du marché immobilier local.

En matière de logement, la tension d’un marché immobilier local est définie par le niveau d’adéquation sur un territoire entre la demande de logements et l‘offre de logements disponibles.

Une zone est dite « tendue » si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). A contrario, une zone est détendue si l’offre de logements est suffisante pour couvrir les besoins en demande logements.

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Avant la révision du zonage au 01/10/2014, les différentes zones étaient composées de la manière suivante :

• Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ;

• Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise ;

• Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ;

• Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 ;

• Zone C : reste du territoire.

Cette révision était très attendue dans le secteur de l’immobilier

Depuis début 2013, le Ministère du Logement et de l’Égalité des Territoires a engagé une révision de ce zonage pour tenir compte des évolutions des dynamiques territoriales.

L’objectif était de s’adapter le plus finement possible aux réalités locales du marché immobilier. Une concertation avec les partenaires locaux impliqués dans la politique du logement a été menée début 2014 via les Préfets pour aboutir à un projet de zonage qui a fait l’objet d’un premier arbitrage par le Premier Ministre fin juin 2014. Cet arbitrage a de nouveau été transmis aux Préfets pour avis avant de fixer définitivement le classement des communes. L’arrêté révisant le zonage A / B / C a alors été publié.

Les dispositifs concernés par une entrée en vigueur du zonage A / B / C au 1er octobre 2014

Le zonage A / B / C permet d’identifier les zones tendues. Il est utilisé pour moduler les dispositifs financiers d’aide à l’accession à la propriété et à la location. Plusieurs dispositifs utilisent ce zonage pour déterminer l’éligibilité des territoires aux aides ou moduler leurs paramètres :

• Dispositif d’investissement locatif intermédiaire destiné aux particuliers :

Pour ouvrir droit au dispositif, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones A (y compris A bis) et B1. Les logements situés dans une commune de zone B2 peuvent également être éligibles au dispositif, sous réserve que celle-ci ait reçu un agrément du Préfet de région. Les logements situés en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif.

Les nombreux reclassements de communes dans une zone plus tendue, prévus par la révision, permettront à une plus grande partie du territoire, et in fine de ménages locataires, de bénéficier de ce dispositif.

• PTZ (Prêt à taux zéro) :

Les conditions de ressources permettant de bénéficier du PTZ, ainsi que son montant, dépendent de la zone où se situe l’achat immobilier à financer.

Plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour en bénéficier sont élevés et plus le montant du prêt (en pourcentage de la valeur du bien) est élevé.

La révision du zonage A / B / C s’articule avec le renforcement du PTZ en zones moyennement ou peu tendues, qui aura pour effet de limiter l’impact du déclassement en matière d’accession.

Logement intermédiaire, dispositif destiné aux acteurs institutionnels :

Le régime de TVA à 10 % au bénéfice du logement locatif intermédiaire (accompagné d’une exonération de TFPB) s’applique intégralement en zones A bis, A, et B1. Un reclassement de B2 à B1 permettra de développer du logement intermédiaire sur le territoire des communes concernées.

Les dispositifs concernés par une entrée en vigueur du zonage A / B / C postérieures au 1er octobre 2014

Pour certains dispositifs, l’entrée en vigueur du nouveau zonage est postérieure au 1er octobre 2014. Ainsi, le nouveau zonage sera effectif au 1er janvier 2015 concernant le bénéfice des aides de l’Agence nationale de l’habitat, le « Borloo ancien », le prêt locatif intermédiaire, la TVA réduite en zone ANRU, les dispositifs liés à la promotion HLM et l’appréciation des plafonds de ressources pour les nouveaux logements intermédiaires détenus par les organismes HLM dans le cadre de leur service d’intérêt économique général. Il sera enfin applicable pour les agréments de prêt social de location-accession au 1er février 2015.